قیمت مسکن به کجا می رود؟

قیمت مسکن و افزایش چشمگیر آن در سال جاری

رکود حاکم در بازار از سال ۹۲ تا ۹۶ امید به خروج مسکن، آینده‌ای باثبات را برای این بازار در ذهن تداعی می‌کرد اما در سال ۹۷ به‌یک‌باره این رکود عمیق‌تر شد به‌طوری‌که حجم دادوستدها در تیرماه سال ۹۷ به نسبت مدت مشابه سال گذشته ۲۵ درصد، مرداد ۳۶ درصد، شهریور ۴۵ درصد، مهر ۵۴ درصد، آبان ۵۸ درصد و آذر ۶۲ درصد کاهش داشت.

عدم توازن در عرضه و تقاضا، کاهش ۵۰ درصدی تولید، عدم توجه وزارت راه و شهرسازی به برنامه مسکن اجتماعی، کاهش قدرت خرید در میان مردم و همسان نشدن تسهیلات بانکی با رشد قیمت مسکن از مجموعه عواملی است که سبب افزایش رکود مسکن در سال گذشته شد. رشد نامتعارف و عجیب ارز یکی از اصلی‌ترین عوامل افزایش بیش از صددرصدی قیمت مسکن در سال 98 بوده و مالکین نیز در این وضعیت، قیمت خانه‌ها را باقیمت ارز هم‌تراز کردند.

بر اساس اعلام بانک مرکزی متوسط قیمت رشد مسکن ۹۲ درصد است این موضوع باعث شده خریداران واقعی از خرید مسکن جا بمانند و افرادی که منتظر دریافت تسهیلات خرید بودند نیز قدرت خرید یک واحد کوچک را نداشته باشند، زیرا در شهر تهران ملکی که ۵۰۰ میلیون تومان بود به‌یک‌باره به قیمت تقریباً سه برابری ۱ میلیارد و ۴۰۰ هزار تومان رسید که خریداران واقعی نمی‌توانند این افزایش قیمت را جبران کنند.

در این میان نباید سوداگری در بازار مسکن را ازنظر دور گذاشت و رشد نامتعارف موجود نشئت‌گرفته از همین سوداگری است، زیرا خریداران واقعی قدرت خرید ملک را ندارند و پول‌های سرگردان موجود در بازار حجم آن‌ها در حد خرید ملک نیست.

آمار بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در بهمن‌ماه ۱۳۹۷ نشان می‌دهد متوسط قیمت خریدوفروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۹ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه گذشته و ماه مشابه سال گذشته به ترتیب ۱.۷ درصد و ۸۵.۱ درصد افزایش داشته است. هم‌چنین در این ماه تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به بیش از ۹۳۰۰ واحد رسید که نسبت به ماه قبل ۳۹ درصد افزایش داشته، اما نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۴۹.۲ درصد کاهش را نشان می‌دهد.

وضعیت نامناسب معیشتی در ایران خصوصاً در این مدت و هم‌زمانی آن با افزایش نرخ ارز، باعث تغییر ماهیت بسیاری از قواعد در زندگی مردم شده است. با در نظر گرفتن این نکته که خانه در ایران یک کالای سرمایه‌ای به‌حساب می‌آید و با مرور زمان‌ بر قیمت آن اضافه‌شده پدیده‌ای به نام خانه‌های خالی به وجود آمده است.

این پدیده باعث کاهش عرضه می‌شود و درنتیجه به افزایش قیمت منجر می‌گردد. آمارها نشان می‌دهد که تعداد بسیاری از خانه‌های خالی باهدف افزایش قیمت در آینده خریداری یا ساخته‌شده‌اند.

شناسایی خانه‌های خالی و بستن مالیات‌های سنگین بر آن‌ها، راه‌حلی است که تقریباً همه کشورهای دنیا آن را انتخاب کرده و به نتیجه هم رسیده‌اند.

مزیت‌های سامانه اطلاعات بازار املاک (سابا)

در بسیاری از کشورهای پیشرفته دنیا، شفاف‌سازی آن‌هم از سوی نهادهای رسمی دولت، یگانه راه برون‌رفت از وضعیت‌های نامساعد اقتصادی و روشی برای مبارزه با شکل‌گیری بازارهای غیررسمی و دلالی به‌حساب می‌آید. پیش‌ازاین قرار بر این بود که در راستای کنترل نرخ مسکن، قیمت آگهی‌های مسکن باقیمت‌های معاملات محقق و ثبت‌شده در سایت وزارت راه و شهرسازی به آدرس hmi.mrud.ir مطابقت داده شود و اگر آگهی‌ای قیمت نامتعارفی نسبت به آخرین معامله ثبت‌شده در این سایت داشته باشد، مدیران سایت‌ها و اپلیکیشن‌ها از انتشار آن آگهی خودداری کنند.

هرچند بسیاری از کارشناسان حوزه اقتصاد بر این باورند که اطلاعات سامانه سابا کامل نیست و نمی‌تواند مسئله تقارن اطلاعاتی در بازار مسکن و سایت‌های اینترنتی را حل کند ولی از طرفی نمی‌توان از مزیت‌های این سامانه غافل بود.

این سامانه می‌تواند اطلاعات را دسته‌بندی کرده و سپس به خود متقاضیان برای استفاده ارائه کند. ازآنجاکه سامانه سابا معاملات صورت گرفته را گزارش می‌دهد، خود موجب شفاف‌سازی در قیمت‌ها می‌شود. این سامانه تاکنون در شهرهای تهران، مشهد، زنجان، رشت، یزد، شیراز و اصفهان راه‌اندازی شده است.